【房市大盤點1】2021房市交易熱區大風吹 竹南高三都成領頭羊

文|馬婉珍    攝影|楊弘熙
回顧2021年3大房市現象,可看出交易熱區大風吹,由竹南高三都引領風騷。

2021年房市熱區大風吹,從過去的台北領頭羊,轉變為「竹南高」引領風騷,論推案量最多的,當屬桃園區連續2年登上寶座,2021年總銷金額高達716億元,堪稱是推案王。而高漲的房價更掀起拉鋸戰,買賣雙方對價格認知出現落差,要成功議價並不容易。歲末年終,本刊盤點房市3大現象,一起回顧熱鬧的2021年。

房市在2021年由昔日擔綱主角的台北市,交棒給「竹南高」三都撐起半邊天;追逐的題材也不同於以往,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察,不只是買重劃區、跟著捷運開發,2021年甚至追著科技大廠跑,只要傳出設廠消息,還沒蓋下去就先吸引資金湧入,激勵當地土地價格、房價皆衝高。

 

現象1、預售超漲 與成屋價差飆新高

以目前全台房市火熱的八大都會區(六大直轄市+新竹縣、新竹市)來看,台南和高雄已有超漲的跡象,整體預售屋和中古屋的價差已來到12.4%,是2016年房市復甦以來的新高。

屋比房屋彙整網路上待售住宅案件發現,八大都會區的預售及屋齡5年內新屋轉售價格,明顯都比中古屋高,其中,近1年來房價炒作最兇的高雄和台南,預售及新屋的轉售開價,相比屋齡超過5年的中古屋開價,價差甚至高出33%及28.2%之多。

屋比房屋總經理葉國華指出,2021年預售屋及新成屋的新案交易熱絡,預售屋因具有付款彈性的優點,不像中古屋必須先準備房價2~3成左右的自備款,預售買氣相較其他產品更火熱,也因此成為市場投資客主要的炒作對象,價格迅速「超漲」,民眾不可不慎。

前十大價差最大的行政區都落在竹南高,尤以新竹縣的新豐鄉68.4%差距最大,葉國華說,新豐算是新竹的房價親民區,很多老房子的單價都還在1字頭上下,但是新屋預售開始炒作,加上營建成本提升,使得新豐這類蛋殼區,很容易出現預售、新屋及中古屋價差很大的狀況。

預售、成屋價差最大的十大行政區

註:待售資料係以2021年12月為統計基礎;預售屋及新成屋係指預售換約銷售與屋齡5年內、中古屋為屋齡5年以上。(資料彙整:屋比房屋)

 

現象2、推案量攻頂1.7兆 重劃區當紅

儘管有疫情、缺工缺料的干擾,加上打炒房政策和升息步步緊逼,建商推案信心始終不動如山。根據591新建案統計2021年全台推案情形,全年總銷逆勢攻頂1.7兆高峰,較去年微增1.8%,其中,桃園區總銷高達716億,連續兩年榮登各區「推案王」。

2021年新建案總銷金額各季走勢(單位:億元)

註:資料計算方式由各區編輯逐筆核對2021年六都、新竹新進場個案。(資料來源:591新建案、各案場)

《住展雜誌》則統計,2021年截至12月25日為止,北台灣新成屋、預售屋推案量前十大行政區,出線的行政區清一色是擁有重劃區、並仰賴重劃區推案衝大推案量。

住展雜誌研發長何世昌表示,在多頭發威之下,重劃區因建地供給充足、街廓整齊,以及對發展遠景的期待,持續吸引輕移民前進購屋,「在買氣湧現之下,建商積極推案,使得推案量爆發、價量齊揚,重劃區復活,從鬼城變成黃金城。」

 

現象3、老屋改建 成北市推案主力

北市老屋重建量能可觀,且還在持續蓄積當中,曾敬德觀察,危老改建盛行,北市危老累計核准600件,還有個案改建後房價最高出現每坪200萬以上的交易紀錄,老屋改建成為台北市的推案主力。

根據《住展雜誌》統計,2021年台北市新建案累計推案量約2,763億元,其中老屋重建(含都市更新、危老重建)案量約1,981億元,老屋重建案量占北市總推案量高達約71.7%,創下歷史新高。

何世昌表示,雖然台北市不像新北、桃園等地擁有完整素地、可規劃為重劃區,但因危老重建動能強勁,北市蛋黃區的新建案供給量並不低。

在高額容積獎勵之下,現在台北市接近2/3的新建案供給量,源自於老屋拆除重建,素地推案比例已降至約1/3,何世昌預估,近年北市老飯店交易潮,若在未來轉為推案潮,老屋重建案量比重仍有機會再攀高。

 

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