理財
2020.10.17 06:59

【理財最前線】新竹房市熱銷 竹科人買房全攻略

文|黃士庭    攝影|楊弘熙 楊彩成 吳貞慧
受大環境影響,新竹房價不斷攀升,根據實價登錄資料,近5年來平均飆漲逾3成。
受大環境影響,新竹房價不斷攀升,根據實價登錄資料,近5年來平均飆漲逾3成。

台商資金回流,點燃全台房市,攤開成交量統計,大新竹區堪稱近年全台房市最火熱區域,房價一案疊一案,價格屢屢創高。即便每坪均價不斷被推高,但隨新竹買房剛性需求大增,預約看房人潮仍絡繹不絕,現在究竟該如何下手新竹房產?還有哪些高CP值區域?選房又有哪些眉角?

「新竹房市漲幅速度,只能用恐怖、前所未見來形容。」一名資深新竹房仲業者這樣說。攤開實價登錄資料,屋齡5年以上的中古屋,2016年每坪成交均價19.3萬元,但今年飆漲逾25萬元,漲幅超過3成。

近5年竹北房市單坪成交均價變化。

近5年竹北房市單坪成交均價變化。

 

大品牌建案 1天就完銷

新竹市和竹北蛋黃區的新建案漲幅更驚人。新竹住宅週報社長陸敬民指出,去年同期蛋黃區成交均價在25萬到27萬元,今年來到28萬到34萬元,甚至驚見4字頭,像市場矚目的縣治三期「竹風QMAX」,7月1日開案,建商即開出每坪均價40萬元,雖然嚇跑一堆短線投資客,但預約看房的人潮絡繹不絕。

新竹住宅週報社長陸敬民表示,新竹房價雖高漲,但20分鐘能抵達竹科的高CP值物件還是不少。

新竹住宅週報社長陸敬民表示,新竹房價雖高漲,但20分鐘能抵達竹科的高CP值物件還是不少。

住商關埔店店長曾文慶表示,接觸第一線客戶發現,造就這波房市熱潮因素有四:疫情後的報復性買盤、銀行低利、竹科收入成長,及科技廠持續擴增,皆強化新竹房市的剛性需求。

「不少人想說這波疫情會像SARS一樣,讓股市、房市崩盤,紛紛把錢挪出來等低點,不料跌幅還沒摔到預期,就反彈向上。」曾文慶表示,很多人開玩笑說,這波沒買到台積電,只好買房。

專家表示,新竹房市與竹科有明顯相關,竹科好,新竹房市就會熱。

專家表示,新竹房市與竹科有明顯相關,竹科好,新竹房市就會熱。

如今想在新竹買房有多難?剛順利成交的賴先生回憶說,他從4月起看房,以中古屋來說,地段好的物件基本上釋出不到1週就賣掉,大品牌建案更誇張,像是坤山、國泰、惠宇等,大多推出1天就完銷,「當時在高鐵特區看到1戶自己理想中的物件就趕忙下訂,幾乎沒有深思的時間。」

另一位在竹科工作10年多的楊先生說,半年來前後看了近30間中古屋,多鎖定在高鐵特區,但每當看到心儀的房子,回家想沒多久,就接到房仲電話說賣掉了,直到現在都還沒順利成交,「眼看著房價慢慢漲上去,有一種今天不買,明天就沒這價格的感覺。」

儘管新竹房價漲高,但隨著剛性需求不斷增加,預約看房的人潮絡繹不絕。(翻攝皇普雲頂臉書)

儘管新竹房價漲高,但隨著剛性需求不斷增加,預約看房的人潮絡繹不絕。(翻攝皇普雲頂臉書)

 

2大重劃區 千萬可入籍

楊先生苦笑著說,即便近年新竹房價高漲,還是會想在新竹置產,除了在竹北工作,另外就是相對於老家苗栗,新竹上漲空間還是大許多,且未來要出租或自住都很方便,「拿1千萬出來,要買竹北還是苗栗,答案很明顯。」

屋比房屋總監陳傑鳴表示,攤開新竹房屋成交統計,現在交易熱度最高的是鄰近竹科與台元科技園區的「竹北」,及新竹市「關埔重劃區」。以竹北來說,占新竹縣面積不到0.4%,卻占了全縣房市交易比重6至7成。

「所謂『竹科好,新竹房市就好』,受惠美中貿易戰轉單效益,不但整個區域所得提高,工作機會也不斷增加,像台積電、聯發科、聯詠持續擴廠,人口一直往新竹擠。」陳傑鳴說,現在熱門區域,像是竹北的台科大重劃區、縣治一、二期及高鐵特區,好物件幾乎所剩無幾,不然就是價格不合理。

受惠高鐵便捷,竹北的高鐵特區成為熱門地段,周邊建案幾乎全部銷售一空。

受惠高鐵便捷,竹北的高鐵特區成為熱門地段,周邊建案幾乎全部銷售一空。

想由租轉買,或預算約千萬元的科技新貴,該如何買到高CP值房屋?陸敬民表示,雖然整個新竹房價漲上去,但打開地圖,鄰近科技園區的好物件其實不少,「竹北市有2大區域能留意:華興重劃區及水瀧重劃區,這2區堪稱竹北的2字頭樂園,不但緊鄰縣治三期,且因位於竹北市東邊,到竹科只需20分鐘,加上行政門牌掛竹北市,價格相對具支撐,是潛在優勢。」

其中華興重劃區,生活機能充裕,更是竹北知名文教區,竹北圖書館、竹北高中、竹北國中、竹北國小都在區域內,而沿著光明六路,車程10分鐘就可達國道一號竹北交流道,再向前則是高鐵新竹站,交通發達。區內知名建案,包括上市公司皇普建設的皇普雲鼎、寶佳集團的富來琚,每坪均價約25萬元,價格相對親民。

華興重劃區每坪單價2字頭,且離竹科不遠、機能便利,是竹科人首購區域之一。

華興重劃區每坪單價2字頭,且離竹科不遠、機能便利,是竹科人首購區域之一。

水瀧重劃區則為新興區域,鄰近舊市區商圈,採買選擇多,且該區多以小型住宅為主體,鄰近竹北交流道,離台元科技園區不到10分鐘車程,區內知名新建案,有寶佳集團的興時代、SunnyQ,以及總瑩機構靚公園。

找到值得入手的區域後,還要有一套買房策略。陸敬民透露,觀察在新竹熱銷的好房子,都有3個「當地」特色,「原則上只要3者具備,地區、價格又能接受,就要趕快入手。」

一、衛浴開窗、棟距10米起:新竹消費者重視採光、衛浴通風、戶外的寬敞感,因此買房時要特別留意「棟距」,與鄰近的房子最起碼要相隔10米。

二、小3房優於大2房:新竹生育率居全台前段班,一個家庭普遍養育2至3個小孩。在這樣的環境下,陸敬民強烈建議買3房物件,不論總價、增值性、居住空間表現都比2房好。「過去的標準3房大概40坪至43坪,但隨著小宅需求興起,建商紛紛推出小3房格局,最完美的是約36坪的小3房,進可攻退可守。」

三、要有平面車位:由於新竹土地面積、居住空間相較台北大,消費者對機械車位的抗拒比想像中強烈,不像台北消費者常抱著有停車位就好的態度。

最後,陳傑鳴提醒,受惠中美貿易戰,讓台灣多數科技廠積極備料,間接帶動新竹房價往上跳升,但能否持續拉貨則有待觀察。另外,目前竹北房價短線漲幅最高逾3成,明顯有上漲過快的狀況,此時搶進風險攀升,進場前須審慎評估,「嚴格來說,只要看到4字頭,就不要考慮進場了。」

在地客老實說
  • 交通很方便

陳阿嬤,近70歲,住竹北40年

華興重劃區10多年前還是整片田地,生活很不方便,這幾年建商不斷開發、蓋房子,道路規劃才漸漸完整,現在愈來愈喜歡這兒。

華興重劃區雖然偏僻,但公園綠地與店家愈來愈多,而且順著光明六路走就可以接國道,交通很方便!但如果有一筆錢,我還是會買市中心,因為要出租跟開店都比較方便。

  • 中古屋1字頭

葉先生,38歲,住華興逾10年

我是台中人,因工作搬到竹北,在華興住了10多年。這區好山好水,有公園、河流,住了很多退休族,晚上也很安靜。

不過,如果預算充裕,會考慮買高鐵特區或市中心,因為商家與超市比較多。但華興這區還是很有優勢,有些中古屋房價甚至還在1字頭。

竹北2字頭高CP值建案。

竹北2字頭高CP值建案。

By 小編

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